woensdag 22 april 2015

Bericht van de bank oversluiten hypotheek

Gisteren ontving ik bericht van de bank met de boeterente.

Als wij de hypotheek van 13.540 omzetten betalen wij 1.300 euro boete.
Deze loopt nog tot 2018, maar wij verwachten dat deze afgelost is dan, dus heeft geen zin.

De andere hypotheek, nog 158.400 met een rentepercentage van 4,2% en een looptijd tot 2025, is wel interessant.
De te betalen boete bedraagt 20.660,43 met 250 euro wijzigingskosten.
Deze boete is volgens de bank aftrekbaar. Omdat manlief dit jaar een extra uitkering ontvangt i.v.m. zijn jubileum valt hij in de 52% groep.
De netto betaling bedraagt dan 10.330,22.

De rente bedraagt bij 1 jaar 1,9 %, 5 jaar 2,2 % en 10 jaar 2,5%.
De te betalen rente is nu 554,40 per maand.

Dan wordt deze 250,80/290,40 of 330 euro.
Het verschil 303,60/264/224,40.
Terugbetaald dus in 34/39/46 maanden.

Verdiend: 120 maanden - 34 = 86 maanden x 303,60 = 26.109,60 bij 1 jaar, 
              120 maanden - 39 = 81 maanden x 264 is = 21.384 bij 5 jaar,
              120 maanden - 46 = 74 maanden x 224,40 = 16.605,60 bij 10 jaar.

Ik weet dat er hier diverse mensen meelezen die verstand hebben van deze zaken. Schiet er maar op los. Wat zouden jullie doen en wat is het gunstigste. Is het verstandig om te kiezen voor 1 jaar of juist 10 jaar?
Ook zeiden er meerdere dat dit geen voordeel op zou leveren. Heb ik iets over het hoofd gezien?

Laat maar wat horen graag.
 
              
 

14 opmerkingen:

  1. Helaas, ik heb er geen verstand van maar ik zie wel dat het een mega-besparing zou zijn, oversluiten! Dus ik hoop dat er mensen reageren die er wel verstand van hebben zodat je een weloverwogen keuze kunt maken!! Succes ermee!! :)

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Ik heb er weinig verstand van, alleen volgens mij is de berekening als volgt:

    Hypotheek voor en na afsluiten: 158.400
    Verschil in hypotheekrente (10 jaars): 4,5%-2,5% = 2%
    Netto minder te betalen op jaarbasis: 2% * 158.400,- = 3.168,00
    Netto minder te betalen per maand: 264,00

    Alleen: de teruggave van de hypotheekrente wordt ook lager. Deze verlaging moet nog verrekend worden.

    Netto voordeel ten opzichte van de huidige situatie = huidig netto maandbedrag - nieuw netto maandbedrag.

    Als dan de netto te betalen boete gedeeld wordt door het netto nieuw maandbedrag, dan is de terugverdientijd berekend van de 10.330,22 (uitgedrukt in maanden). Alles na de terugverdientijd is netto voordeel.

    Ik ken de bedragen niet, echter op basis van de 10-jaarstermijn, begint het echte voordeel na 3 jaar.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. De rente is nu 4.2 procent, als je de rente van 10 jaar vast neemt (2.5 procent), dan kom je op een verschil van 1.7 procent. Je berekening wordt dan weer anders...

      Verwijderen
  3. Je berekening klopt alleen als je man ruimschoots in het 52% tarief gaat vallen. Pas dan kan je het volledige bedrag aftrekken tegen dat percentage. Zo niet, dan kan je de rest tegen "slechts" 42 % aftrekken.
    Oja, schiet me ook nog te binnen: vanwege de stapsgewijze afbouw vd HRA zal het percentage inmiddels iets lager zijn, ik meen 51%.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Ik zou het niet doen, het levert je namelijk geen voordeel op.

    Reken even mee.

    Je betaalt 20.910 euro aan boete en oversluitkosten. Als je niet oversluit, dan kan je dus dat bedrag gebruiken om eerder af te lossen. 10% is bijna altijd toegestaan (15.840 kan dus morgen afgelost worden), de rest kan dan bijv. 1 januari.

    Stel, je sluit niet over, maar lost in plaats daarvan je hypotheek af met het boetebedrag. Je hypotheek wordt dan 137.490 euro. Hierover ga je dan nog steeds 4,5% rente betalen (tot 2025). Rekening houdend met een WOZ waarde van 225.000 euro (dat leek mij relevant, gezien de lage percentages die je aangeboden krijgt, waarschijnlijk is het hoger) en het eigenwoningforfait ga je netto 304 euro per maand aan rente betalen.

    Sluit je wel over, dan blijft je hypotheek 158.400 euro en ben je 20.910 euro kwijt aan boete en kosten (kwijt is weg, uitgegeven, komt niet meer terug). Ook weer rekening houdend met het eigenwoningforfait op basis van 225.000 euro, en identieke teruggave van belastingdienst, kom je op netto 231,50 per maand.

    Het verschil, netto, van 72,58 euro per maand zorgt dat je 288 maanden nodig hebt om die 20.910 euro terug te verdienen. Dat is bijna 24 jaar. En over 24 jaar heb je (door inflatie van 2%) 33.600 euro nodig voor dezelfde koopkracht. Je haalt het er dus nooit meer uit.

    Ik zou het boetebedrag aflossen op je hypotheek. Afhankelijk van je hypotheekvorm ga je dan ook minder betalen aan een evt. aflossing (via annuiteit, sparen, lineair, etc..). Dat zou je dan weer maandelijks kunnen opsparen en jaarlijks aflossen.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Wijzigingskosten, ik mis de boeterente ik zou hem voor tien jaar vast zetten. Wat een heerlijke rente.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Of je kiest voor 1 of voor 10 jaar is een keus die je zelf moet maken. Ben je een zekerheidszoeker dan zou ik kiezen voor tien jaar, je weet dan waar je aan toe bent voor de komende jaren. Als je bv nog potjes met geld hebt die tot uitkering komen en je wil die in de hypotheek stoppen dan is wellicht een kortere rente een betere optie. Je zou de bank ook nog kunnen vragen om de helft voor een jaar en de helft voor tien jaar vast te zetten. Dan heb je het beste van beide delen wellicht. het deel dat je een jaar vast zet kun je dan elk jaar opnieuw vastzetten en inlossen zonder boete aan het einde van het jaar als je geld over hebt, Ik heb hier al bedacht dat ik straks alles op variabel zet. Dit omdat ik dan echt aan de bak kan en elk bedrag dat ik extra heb direct op de hypotheek kan inlossen onder het motto dat zien we nooit meer terug. Nu loop ik elke keer tegen de boete aan als ik meer dan 10% wil gaan aflossen.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Ik weet niet of je kinderen dit jaar weer mee doen met de Cityrun, maar als dit zo is dan wens ik ze veel succes.
    Onze oudste twee doen ook mee.
    Moeder van drie

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Mijn dochter heeft helaas een flinke knieblessure en mag 14 dagen niet sporten. Ze vindt het heel erg jammer, maar het is nu eenmaal zo. Onze zoon had weinig inspiratie en wilde ineens toch, maar was te laat met inschrijven. Ik wens jouw kinderen veel succes.

      Verwijderen
    2. Wat vervelend voor je dochter veel beterschap met haar knie.
      Wij hebben net de startnummers gehaald en er is nog mogelijkheid tot na inschrijving mocht je zoon nog willen, zolang er nog startnummers zijn kan het nog.
      Moeder van drie

      Verwijderen
  8. Ik ben het met kreupelgeld eens. Ik heb wat andere berekeningen gemaakt, meer zoals ik er tegenaan zou kijken. Je hypotheek van 158.400 euro kost je aan rente gedurende 10 jaar 66.528. Als je over sluit tegen 10 jaar 2,5 % kost het je 39.600. Je betaald dan 26.928 minder aan rente, maar daar moet je wel je boeterente van ruim 20.000 bij optellen. Dus kom je op 47.588 ipv 39.600. Dus je verschil is al minder. (de belastingschijf laat ik er even buiten, want het is nooit sec 52% ) namelijk 18.940 minder rente in 10 jaar.
    Als je de 20.660 boeterente gebruikt om extra af te lossen (jaar 1 10% tweede jaar de rest), dan betaal je over 10 jaar 8.475 euro minder rente. Dat is dus netto ruim 70 euro minder per maand. Maar je behoudt wel een behoorlijke belastingaftrek van de rente (die raak je anders ook kwijt). Het is gewoon een gevoelsmatig iets voor mij hoor. Je afgeloste bedrag zijn kosten die nooit meer terugkomen. Ik weet niet hoeveel jaren je man nog moet tot zijn pensioen, maar afgelost is afgelost. En die 70 euro per maand die je minder betaald kun je weer sparen. En dat is toch weer een mooi bedrag om extra af te lossen. En je kunt altijd over een paar jaar nog kijken wat de boeterente wordt als je restant looptijd korter is en je een lager hypotheekbedrag hebt.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Hi, Really great effort. Everyone must read this article. Thanks for sharing.

    BeantwoordenVerwijderen